房企开年境外债井喷 融资成本两极分化

临房网 2020-01-14 08:50
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临房网讯:2019年的房企融资市场战火频频,在经历了一波收紧态势之后,房企转向海外市场发债。自2019年5月份以来,海外融资牢牢占据房企融资的主位,并在2020年开年呈现出一波井喷的行情。由于行业集中度的不断提升,房企的融资呈现两极分化的态势,部分房企可以将融资成本控制在合理范围内,但仍有不少房企踏进高成本怪圈,融资成本高达15%。


开年融资井喷

2019年,房企经历了一波融资难的困境,境内融资和境外融资均被收紧。尽管融资处于严控状态,但境外融资仍然牢牢占据高位,为不少企业解决了资金少的燃眉之急。进入到2020年,房企的海外融资依然保持在主力军的位置。2020年伊始,房企融资就开始征战海外市场,呈现出井喷的态势。


记者统计发现,自2020年1月以来,龙湖集团、碧桂园、融创中国等接连发行了美元债,新的融资窗口期开始出现。据记者不完全统计,截至目前,共有9家房企发行了11笔美元债,总规模达到了42.75亿元,平均利率在6.02%左右。


2020年1月6日,龙湖集团宣布发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美元为7.25年期,票息3.375%;4亿美元为12年期,票息3.85%。创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。与此同时,碧桂园、融创中国、旭辉、龙光、中骏、合景泰富、正荣等房企也发行了额度不等的美元债。业内专家认为,在整体融资环境没有明显转变的情况下,2020年,美元债或仍将是公司融资中非常重要的一环。


“从元旦后的房企融资动作来看,美元债是主要的融资方式,且利率出现了下调。海外融资的管控有所减轻,这客观上使得房企后续的融资空间增大,也可以获得更多的流动性。类似融资也能够带来较好的优势,对于低于市场降温风险等都有较为积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说。


去年境外债规模大增

整体来看,2019年的房企融资呈现出“一半是海水,一半是火焰”的状态。2019年前4个月,房企融资如火如荼。5月,银保监会的一纸23号令,让市场发生了逆转。此后,融资环境一再收紧,转而境外发债融资的房企开始增多。中原地产发布的数据显示,2019年,中国房企海外融资的金额高达752亿美元,同比2018年的496亿美元上涨了52%。


境外债发行数量大增主要原因是境内贷款难度加大,房企进而转向海外寻钱。中国指数研究院发布的数据显示,2020年,房企偿债规模将上涨至6513.4亿元,房企急需输血。


对此,如何寻找优质的融资渠道和资金方成为了房企亟待解决的难题。2019年5月份,房企融资出现了分水岭。数据显示,2019年5月份仅发行了6笔公司债,相比较4月份下降了近八成。国内融资出现“阻塞”,房企将融资的目光转向国外,2019年6月份,境外融资总额高达224.62亿元,环比5月份大幅上涨了588%。


此后,海外发债成为了房企输血的主要方式,在资本寒冬中“拉了房企一把”。严跃进对记者说:“海外市场的低利息融资成本还是能够吸引企业,美元债等得以得到了积极发行。国内市场对于境外融资还是有所放松的,管控力度减弱。”


此外,作为房企国内融资的主要方式——信托,目前仍然处于收紧状态。某业内人士对记者透露,当前国内正在展开信托风险的排查,房地产信托仍然是主要的核查点,并未出现放松的态势。


部分融资成本高达15%

海外发债的确为房企拓宽了融资渠道,但是由此带来的“高成本”难题则在所难免。克而瑞发布的数据显示,2019年房企新增融资成本为7.07%,较2018年的6.53%显著上升了0.54%。绝大多数企业的融资成本都在上升,主要原因是境内外的融资成本都在持续走高,尤其是境外发债成本增加更带动了整体融资成本。


此外,从2019年房企的融资成本来看,行业内分化严重,跨度大。低者能做到3%,高者则超过15%,而成本高者大多为海外债。在行业集中度不断提高的今天,头部房企在融资上占据的优势较为明显,非头部房企则容易囿于“找钱难”的困境,陷入高融资成本的怪圈。


记者梳理后发现,2019年,当代置业发行的3.5亿美元债券,利率高达15.5%;明发集团2亿美元1年期债券的利率均达到15%。此外,鸿坤、泛海也发过利率超14%的海外债。2019年12月3日,佳源国际发行6750万美元票据,利率也达到13.75%。


但也有万科、龙湖、华润等多家房企融资成本低于4%,其中,万科有一笔票据融资成本低至3.15%,龙湖有一笔优先票据融资成本为3.95%。


由此可见,在2019年,房企融资成本突破10%并不罕见,且由于部分房企激进扩张,高成本融资对其来讲无法避免。“融资成本较高也对于整个房地产市场有教育意义。房企要把信用评级做好,比如项目质量要做扎实等,财务报表也应该表现得较为稳健,这个时候融资成本会出现下调的。此外,房企也应该积极地寻找一些融资的中介机构和金融企业,这样同时能够带来融资成本的降低。”


    编辑者:yangmei

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