2019年房地产都发生了什么?

临房网 2020-01-14 09:41
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临房网讯:过去的2019年大家应该过的都不容易,相信会有些许收获也会有点滴遗憾,带着对未来一年的美好期许,值此己亥年末时我们回头看一看过去的一年,房地产行业发生了些什么,哪些是值得拍手称庆,哪些又是前车之鉴,希望通过简单的梳理,可以从中增长裨益。

01.2019主打“一城一策”

从2019年伊始,两会期间政府工作报告有关房地产调控,“一城一策”、“长效机制”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“培育住房租赁市场”等提法不断被提出,这是在坚持“房住不炒”的定位下,各地对房地产市场发展方向的表态。这预示了在2019年各地对楼市调控的自主权和主体责任的落实,也透露出未来各地在楼市调控政策上将会出现明显差异性,甚至同一城市不同区域间也存在政策差异。

过去全国“一刀切”的调控方式不再符合当前各地差异化明显的房地产发展形势,明确透露出地方差异不同,调控政策可根据实际情况进行微调,但要符合“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的框架范畴;而另一方面,也明确地方政府的主体责任,给予地方政府房地产调控的“自由度”,但地方政府要为房地产市场符合预期发展而担负起主体责任,地方政府由此延伸出“一城一策”。

点评

“一城一策”的调控主基调势必会带来各地调控政策差异性,在一些大城市因为区域和实际情况的不同,“一城一策”在向“一区一策”的趋势发展,这是楼市调控政策整体性和局部性的统一,整体性突出的是房住不炒,局部性则体现的是地方政府的灵活性,目标一致但实现路径可以有差异。例如上海的临港、广州的南沙、花都、黄埔等区域的调控政策就是“一区一策”的体现。

从“因城施策”到“一城一策”再到“一区一策”,不难看出房地产调控已向更加精准的方向发展,未来房地产调控的趋势也将从粗颗粒度管控向细颗粒度调节进化。而房企在制定策略时应更加注重研究不同类型城市的政策调控特点,在研究单城市政策时应该关注城市调控政策结构性特点,有必要的话向区、乃至板块进行下沉。

02.“房地产税”再露苗头

2019年3月份的政府工作报告中表示“要健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。房地产税立法是新一轮财税改革的重要任务之一,是事关人民群众的个人住房税收的大事,按照财税改革时间表,2020年前要完成重要领域关键领域的改革,房地产税立法也会进入攻坚期,全国人大将根据立法进展、经济形势、房地产市场情况等稳步推进。

点评

从发展角度来看,2019年末-2020年中与2023年-2024年会是楼市上行周期,一般房地产税此类调控政策会选择此类市场上行期推行。但是因为现在楼市较为稳定状态,所以今明两年房地产税不太可能出台。并且,房产税政策政策的推行在立法阶段初步推测大概需要3-4年,之后还要完善、试点、推广。所以等到房地产税最后落地执行起码要花4-6年时间。再考虑到中国城镇化暂不完善,至少要到2026年房产税才有可能真正出台。

03.“人才新政”遍地开花

2019年4月国家发展改革委称2019年我国将继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。在12月的年底,中共中央办公厅、国务院办公厅又印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,为促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革。

随后2019年全年近百城市加入“抢人大战”,因地制宜出台相应“人才引进”的落户与优惠购房政策。例如青岛市城阳区高新区定向针对人才出台不限购房政策;南京采取了为人才购房开辟优先通道的方式;上海自贸区临港新片区人才政策;成都高新区人才政策发布“金熊猫”新政12条等等。这些“人才新政”既带动了地方劳动力的流入,也从侧面积极助推了劳动力流入后的购房需求。

点评

城市落户政策的放宽带极大刺激了2019年二、三线城市人口的流入,特别是年轻人的到来会给三、四线市场带来许多利好,但是从长远来看,留下劳动力人才比吸引劳动力人才面临更大的挑战,城市需要做好相关的配套产业落地才能留得下人,整个城市才有可持续性发展的未来。

04.“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

7月30日中共中央政治局会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。这次政治局会议释放超重磅信号,重申:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。” 本次政治局会议相比4月份,总体政策取向未出现重大变化,在经济下行压力加大同时重申“房住不炒”,并强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,让市场看到了高层对于推动经济高质量发展的决心。

点评

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”不代表长期内房地产与经济不可以协调发展。从房地产业增加值占GDP比重来讲,它作为宏观经济支柱产业的地位尚未改变。另一方面来说,我国城镇化仍有10年快速增长空间,房地产作为城镇化的主要推手依然不可或缺。730政策后,楼市调控打破了全面放松的预期,但从政策施行来看,各地政府将通过“过冷则定向宽松、过热则收紧抑制”的方式稳定房地产市场。也非常符合今年整体的“一城一策”乃至“一区一策”的趋势。

05.因地制宜推进住房租赁

9月26日,住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,下一步将大力发展和培育住房租赁市场,因地制宜发展共有产权住房,稳步推进城镇棚户区改造。将加快完善住房保障体系和住房市场体系,加快解决城镇中低收入居民,特别是新市民住房问题,促进实现全体人民住有所居。此前,财政部下发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》,专项资金支持包括公租房保障和城市棚户区改造、老旧小区改造、住房租赁市场发展等方面。

点评

房地产市场正经历重大改变,从“轻租重售”到“租售并举”,房地产租赁市场近几年迅速发展。住房制度的改革可以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,有效改善大家的住房生活质量。

06.“普宅标准”几家欢喜几家愁

深圳“普通住宅标准”有重大变化。从2019年11月11日起,深圳普通住宅的标准不再有价格的规定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅。这意味着满两年的二手房或可免征增值税。深圳调整“普宅标准”后没几天,上海沿用了往期“普宅标准”。上海市行政规范性文件管理平台显示,2019年11月19日沪房管规范市〔2014〕7号文件延期五年,这个标准之前已施行五年。

点评

深圳放宽普通住宅标准震动深圳楼市,降低了“豪宅税”的同时直接影响部分普通住宅价格上涨。然而2014年的上海市普通住宅标准延长至2024年,随着未来五年房价的平稳上涨,由于房价的上涨和普通商品住宅的标准没有变动,未来上海市符合普通商品住宅条件的新建普通商品住宅宅及二手普通商品住宅都会越来越少,所以这种房源的受关注度往后会大大提高,并且以后上海普通商品住宅的置换将需付出更多的交易成本和缴税成本。

07.公积金调整新政“层出不穷”

2019年近70座城市密集出台调整公积金新政。例如在积金贷款放松的城市中,扬州公积金贷款额度从35万恢复到50万;缩紧的城市有无锡个人公积金贷款额度从50万降至30万;从公积金贷款期限来看,有武汉、成都延长二套房公积金贷款期限等。部分城市发布了便利性政策,徐州与同在淮海经济区内的宿州等7个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷,即缴存互认、贷款互贷。

点评

今年全国各地公积金调整频繁,均涉及到放宽房贷年限、放宽租房提取条件、限制异地购房等政策,这些新政措施可以有效保障刚需购房群体、解决供需平衡。也比较符合年初的“一城一策”基本方法。

08.存量房贷定价换锚挂钩LPR

2019年8月17日,央行发布LPR贷款市场报价率形成机制,并且在10月8日起与商品房贷款利率挂钩。2019年12月28日,央行发布公告,明确自2020年3月1日起全面实行新的商业性个人住房贷款。购房者可以选择以LPR为定价基准加点形成新的贷款利率,每年调整;或者选择购房时的LPR+基点利率形成为固定利率。

点评

将房贷和LPR挂钩,从金融角度来说可以剥离开实体经济和房贷利率,降低对房贷的影响。既有助于调控房价,更有助于刚需买房,且各个城市还可以按照当地的经济情况适当的增加基点,有效结合了“因城施策”,有利于全国房地产市场的健康发展。

    编辑者:yangjianqiu

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