临房网讯：为更好体现与衡量房企的融资能力，观点指数对评价指标作出了斟酌与修订，加入了更加灵敏的指标。
观点指数 9月，本年资金来源保持了高增长势头。
从债券发行来看，不论是内地还是海外，发行额均出现了下滑，加权平均利率则出现了回升。发行地方面，内地依然是房企债券融资的主要渠道。海外债券方面，新加坡受青睐程度持续超过港。
股权融资方面，富力地产进行了配股。另外在信用评级方面，碧桂园首次得到了穆迪的投资级评级。
同时，由于融资监管的持续强化，非标融资也在下滑，9月投向房地产领域的信托产品数量仅有360只，不及4月高峰时816只的一半，收益率方面也一直处于下降通道中。
中海持续登顶，前十名平均现金短债比2.49
为更好体现与衡量房企的融资能力，观点指数对评价指标作出了斟酌与修订，加入了更加灵敏的指标，从而能更好的反映房企每月的融资能力表现。
在保留融资额加权平均利率、现金短债比作为重要评价指标的同时，纳入违约距离作为衡量公司信用水平的重要参考，这弥补了部分内房在国际信用评级上的缺失。
另一方面，也将房企的规模纳入考量，加入当月权益销售金额作为评价指标之一，房企年内融资额也将为最后的排名提供重要参考。
整理来看，信用水平对房企的排名起到关键性作用，榜单前6名均为投资级房企（根据最新穆迪发行人评级）。龙湖集团穆迪发行人评级再次上升一个子级达Baa2，同时，碧桂园也首次获得Baa3发行人评级，助力两家房企排名上升。
从财务指标看，前十名平均现金短债比2.49，显著高于全部候选企业的1.32；10-20名平均现金短债比为1.5，20-30名平均现金短债比为1.24，体现出了层次差别。
代表融资成本的指标加权利率方面，前十名房企平均加权利率为3.85，显著低于10-20名及20-30名的4.23%和6.75%。
从排名前三的企业来看，中国海外发展、华润置地、万科均是Baa1评级的投资级房企。他们在发展过程中体现出了对财务稳健的重视与杠杆使用的节制。如排名首位的中国海外发展现金短债比高达4.0，超过了96%的候选房企。融资成本方面，三家房企加权平均利率分别为2.7%，2.9%，3.1%，体现了融资成本方面的突出优势。
部分样本企业融资额汇总如下：
本年资金来源增幅创新高，房企融资监管范围扩大
本年资金来源保持了年中以来的增长势头，国家统计局数据显示，1-9月房地产投资本年资金来源累计136376亿元，同比增长4.4%。
月度来看，本年投资来源单月合计19284.61亿元，同比增长14.5%，为近三年来9月单月同比涨幅最高。
本年资金来源的增长主要受到自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增长的驱动。其中，自筹资金单月金额7165.5亿元，同比增长19.6%，在各来源中同比增幅最高。定金及预收款、个人按揭贷款也分别同比增长14.7%和15.2%，至6308.3亿元和2825.5亿元。
环比来看，国内贷款、自筹资金环比增长显著，分别环比增长30.9%和35.8%。而同比增长较高的定金及预收款、个人按揭贷款项，分别环比轻微增长5.0%和2.5%。
可以发现，9月自筹资金占比显著高于8月，而定金及预收款及个人按揭贷款的占比出现了相对明显的缩小，其他来源占比则基本持平，没有明显变化。
从历年来占比变化情况来看，近三年相对稳定，均以定金及预收款、自筹资金两项占比最高，而个人按揭贷款、国内贷款比例则相对较小，约为前两者一半。定金及预收款的高比重，体现出了房企预售模式在资金上的依赖。
政策方面，9月14日央行副行长潘功胜表示，下一步将会同住建部以及其他相关管理部门评估重点房地产企业资金监测和融资管理规则建立的执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
潘功胜指出，该规则是房地产市场长效机制建设重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分；该制度建设的目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。
同日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治，遏制房地产金融化、泡沫化的倾向。
规则的扩大推行，将迫使企业采用更加多元的融资途径。另一方面，这也将限制房企债务扩张的速度和规模，从而避免房地产行业过热及风险过高。从以往的数据来看，房企近两年已经开始注重债务的管理，监管规则将迫使这一过程加速推进，让房地产行业发展更加稳健。
内外债发行额双双下降，多家房企信用评级提升
Wind数据显示，以债券发行时间计，2020年9月房地产开发企业（申万二级行业分类）共发行债券66只，为6月以来最低，总发行金额644.85亿元，环比下降9.4%。而发行额加权票面利率再次回升，环比上升0.3个百分点，达到4.9%。
另外，平均期限则有所延长，至4.2年，环比增长0.5年。
从债券类别看，9月房企发行的债券中，除公司债、资产支持票据发行额出现上涨之外，其余各类别发行额都出现不同程度的下滑。其中，短期融资券发行额下降幅度超过一半，达51.7%，而中期票据下降幅度也高达41.4%，这两类债券是造成9月发行额下降的主要原因。同时，公司债依然是债券的主要类别，以发行额计占比高达56.3%。
9月房企债券融资用途仍以再融资为主，超过40只债券提及偿还债务或兑付债券。另有少量债券募集资金将用于棚户改造、项目建设。同时，一只债券的6亿资金将用于大数据产业园基地建设。
海外债方面，Wind数据显示，2020年9月，内房企共发行债券17只，与上月相比减少7只，募集资金折合人民币279.44亿元，环比下降44%%，加权票面利率8.44%，环比上升26%。
可见，无论海外债券还是境内债券，9月均出现了发行额下降、加权票面利率回升的现象。
从地点来看，境内债券仍然是房企债券资金的主要来源，除1月外，境内债券的发行额均不同程度超过海外债券发行额。
另外，相比港，新加坡更受到房企的青睐，一定程度上与房企扩大目标投资者范围有关。
其次，新加坡金融管理局发布的“全球-亚洲债券资助计划”，为在新加坡发行的债券提供50%发行关费用资助。对于大规模的债券发行，无信用评级的合资格发行可获得最高40万新元资助，而有信用评级的合资格发行则可获得最高80万新元资助，这也是吸引房企于新加坡发行债券的原因之一。
房企的信用评级方面，出现较多的变动。
8月末，华南城控股首次获得穆迪公司家族评级，评级为B2。荣安地产也在9月4日获得了穆迪B2的公司家族评级。
已有评级房企来看，龙湖集团和碧桂园得到了穆迪提升评级。龙湖集团的发行人评级从Baa3上升到Baa2，反映了公司“节制有度和审慎的财务管理侧策略”。
碧桂园则被撤销Ba1的公司家族评级，同时授予Baa3的发行人评级。
股权融资方面，富力地产进行了增发配股，募集资金25.2亿港元，用途将用于偿还债务，此举将有利于改善富力高风险的资本结构。
信托收益率整体下降，产品投资方式分布出现转移
根据市场研究机构数据显示，9月投资于房地产的信托产品数量继续下降，仅有360只，不及4月高峰时816只的一半，而发行规模总计634.21亿元，仅高于1、2月份。
按投资方式，采用贷款的产品有110只，规模149.8亿元，平均收益率7.11%；股权投资产品有73只，规模159.22亿元，平均收益率7.66%；权益投资产品有167只，规模314.54亿元，平均收益率7.29%；组合运用产品有10只，规模10.65亿元，平均收益率7.82%。
从月度对比中可明显发现，采用贷款和权益投资的信托产品在发行规模上整体高于另外两个投资类别，而发行规模最近几个月下滑，很大程度上也源自权益投资信托产品发行规模的大幅波动。
另外，9月采用股权投资的信托产品在发行规模上首次超过采用贷款的信托产品。同时，采用股权投资的信托产品维持今年以来小幅上涨趋势，也是9月发行规模唯一上升的产品。
这一定程度反映了行业整体规范化的发展趋势。尤其在“三条红线”之后，房地产信托融资也持续在向股权型融资转型。
还有不能忽视的便是今年5月的“资管新规”对非标资产的限制，信托公司“非标转标”仍然会是未来持续进行的发展方向。
整体来看，四种投资方式的信托产品数量差异正在缩小，年初所表现出的两极式分布状态逐步被打破，虽然权益投资在规模上仍处于主导位置，但不同投资方式的信托产品在规模与数量上的反差已经没有以往那么大。
从平均收益率来看，四种投资方式的信托产品平均年收益率都呈现下降趋势，而在9月份仅有组合运用的年收益率出现了回升。另一方面，可以发现发行规模相对较小的股权投资和组合运用，具有较高的平均年收益率。
市场研究机构发布了147只发行起始日期在9月并投资于房地产领域的信托产品，以下分析均以此为基础。
根据融资方信息追溯到参与样本房企，信托融资总额汇总如下：
从信托产品预期收益分布来看，样本房企预期收益总体在6%以上，而融资方为万达地产，并将投资于北海、抚州等地万达广场项目的信托产品，具有显著高于平均的预期收益水平。
从投向地划分的信托收益来看，各地收益情况差距不大，云南、北京具有较多的高收益项目，而预期收益下限最低的产品也投向于云南。
投向地来看，9月有公开信息的信托产品投向相对分散，江苏、浙江、广东、云南均是信托资金投向相对热门的地区。
编辑者：yangmei
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