李嘉诚200亿再出售上海项目背后:港资房企内地进退棋局

临房网 2019-05-20 16:03
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临房网讯:在卖出世纪汇广场项目30个月后,香港最大的地产开发商之一、李嘉诚旗下长江实业集团有限公司(01113.HK,以下简称“长实集团”)在上海再掀出售风云。


5月14日,据媒体报道,长实集团计划出售上海普陀区真如副中心的Upper West Shanghai“高·尚领域”项目权益,估值价格约为200亿元。


对此传闻,5月15日,长实集团在“高尚领域”官方微信平台进行了回应。长实企业事务总监班唐慧慈表示:“公司经常收到不同的出价建议,但有建议不代表公司接受及会出售项目。”


作为港资地产的典型代表,长实集团以及其后的李嘉诚家族企业,自2013年以来已经接连抛售多个内地地产项目。但与此相反,部分港资企业在一段沉寂之后则仍选择加码内地市场,恒隆地产董事长陈启宗甚至在2019年致股东函中表示“我们正进入收成期”。


针对上述问题,《中国经营报》记者联系长实集团相关负责人,但截至发稿,未获回复。

溢价近10倍出手

据“高·尚领域”微信公号所提供的项目介绍,该项目是长实集团于上海打造的首个大型综合项目。展示页面显示,其是“划时空 跨领域 国际多元化生活区”“真如城市副中心核心项目”,项目规划有行政公馆、公寓、办公楼等,占地约17万平方米,总建筑面积逾117万平方米,拥有约22万平方米大型商业中心。


据悉,“高·尚领域”开发商为上海长润江和房地产发展有限公司,而企查查信息显示,企业法定代表人为钟慎强,共有3家股东,分别是雅富投资有限公司(以下简称“雅富投资”)持股60%,上海长润房地产开发有限公司持股25%,上海江和房地产开发有限公司持股15%,而钟慎强和雅富投资正是来自李嘉诚旗下的长实系。


针对长实集团出售该项目传闻,近期《中国经营报》记者实地走访了该项目。从地铁11号线真如站出来,即可看到大量中介在揽客散发宣传广告,而记者从多名中介处了解到,该项目正在蓄客,预计在本月中旬拿到预售证,届时根据认筹情况,再确定是否需要摇号,或是直接根据认筹顺序进行选房。


其中一名中介对记者表示,目前有大量意向客户,但由于此次推出的房源有千余套,因此买到的难度也不是很大。目前售楼处和样板间尚不对外开放。记者在现场发现,数百米高的办公楼目前尚处于施工阶段,但在其顶部已经悬挂上了“高尚领域”的宣传广告,而住宅项目则已基本完工。


在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,在住宅热销不成问题的情况下,长实集团上述出售项目在逻辑上站不住脚,“如果真的要卖,就说明对产品结构或者布局有重大调整” 。


相关信息显示,2006年在“世界500强”竞买资格门槛之下,长实集团以22亿元底价拿下真如A3~A6地块,但在其后并未开工,直到2009年4月正式举行开工仪式,彼时长实集团董事总经理兼副主席李泽钜出席了开工仪式。


2011年就有媒体以《李嘉诚旗下上海真如地块2年只打桩 价钱涨3倍》为题进行报道,文中表示,2006年长实集团拿下此地块楼板价约为3055元每平方米,而根据Q房网信息,“高·尚领域”住宅5月参考均价54609元每平方米,同比4月上升0.02%。


另一个可对比的数据则是周边的土拍地价,2018年10月11日,普陀真如红旗村A11A-01、A7A-04、A06-04、F4-05地块集中出让,中海发展联手中环集团以93.9936亿元的底价拿下,其中A11A-01与A07A-04地块为纯住宅地,楼板价超过5.2万元每平方米,商办地块楼板价约1.53万元每平方米,而这与长实集团当时拿下的均价而言已相差数倍,彼时长实集团总价22亿元的拿地底价与现今传闻200亿元售价相比也溢价近10倍。


值得注意的是,在市场传出长实集团欲200亿元出手上海“高·尚领域”项目权益之时,沽空机构GMT Research发布报告称,长和近日发布的年报显示,与收购意大利电讯商Wind Tre相关的会计调整,加上2015年重组的残余影响,推动其2018财年利润增加约132亿港元(38%)。此外,通过将部分资产视为代售资产,长和可能隐瞒了与代售资产相关的577亿港元债务。


面对做空传闻,长和集团随即于当天下午发布《长江和记回应GMT研究报告》表示,“集团经审核的综合财务报表严格遵守《香港财务报告准则》”,“长江和记绝不接受任何此研究报告导言所作出的影射及暗示集团有任何会计违规行为”。


内地市场攻与守

长实系出售项目传闻背后,曾在内地市场领风气之先的港资房企,在2013年之后却不断抛售相关项目,而这其中,尤以华人首富李嘉诚旗下企业为最。


经梳理可发现,自2013年8月李嘉诚旗下公司以26亿元出售广州西城都荟广场项目以来,就一直开启内地地产项目的“卖卖卖”模式。


2013年10月,李嘉诚家族以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心;2014年1月,李嘉诚参股的ARA以30亿元价格出售南京国际金融中心大厦;同年4月,李氏家族又以72亿元出售北京盈科中心;2014年8月,ARA再以15.4亿元出售上海盛邦国际大厦;2014年11月,李嘉诚再以39.1亿元卖掉被媒体称为赚钱“金鸡”的重庆大都会。经过一年沉寂之后,2016年10月,长实地产以200亿元价格售出上海浦东世纪汇广场项目;而在2018年,更传出李氏家族欲以200亿元出售重庆南岸区杨家山项目,后被和黄否认称未达成任何协议。而不完全统计,自2013年以来,李嘉诚家族旗下公司已累计出售价值400多亿元的内地房地产项目。


卢文曦直言,长实集团一系列出售行为只是比例结构、权重上面的调整,并不是说完全不做房地产了,“从全球眼光来看,他有一个资产调配的问题”。


而在地产业务“卖卖卖”的同时,长实集团却在基建、民航租赁等领域开启“买买买”模式。


自2015年6月,长江和记与和黄集团合并地产业务重组上市以来,持续推进业务多元化。2016年12月,长实集团以约76.9亿港元价格向长江和记收购飞机租赁公司CK Capital Limited及Harrier Global Limited全部股权;2017年1月,长实集团与李氏家族旗下企业以约426.9亿港元的价格购买能源运营商DUET集团;同年3月,以约171.6亿港元收购加拿大建筑设备服务业务品牌Reliance Home Comfort;2017年7月,长实集团联合长江基建以约414亿港元收购德国能源管理综合服务供应商ista Luxemburg GmbH及其附属公司;2018年6月,长实集团以约合104.9亿港元的价格买下伦敦金融城核心地段大型写字楼5 Broadgate,但却在欲以752.78亿港元收购澳洲天然气管道营运商APA Group时遭遇失败。

在长实集团上演一出出进退自如的市场大戏时,其他港资企业也没“闲着”,多数仍选择加码内地房地产市场。


以时代广场等项目闻名的九龙仓近年来在内地市场动作不断。据报道,2017年9月至2018年8月期间,九龙仓累计在北京、苏州、广州等城市获取18个土地或项目,涉及资金约300亿元人民币左右。而在中指研究院发布的《2018年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50》中,九龙仓以159万平方米、65亿元的拿地金额排行第43位。除去九龙仓的不断加码,另一个引人注目的港资房企则是恒隆地产。2018年5月,恒隆地产与九龙仓争夺数回合,在近7小时336轮激战之后,恒隆地产以107.3亿元的价格拿下杭州核心商业区的百井坊地块,楼面价格达到55285元/平方米,成为杭州史上最高单价地王。而据恒隆地产2018年财报信息,恒隆地产目前在内地有无锡、沈阳、昆明等项目正在筹建中,投资金额达到311.86亿港元。


2018年的港资房企除去恒隆地产在杭州的爆红,另一家港资房企瑞安也动作不小,其在2018年7月5日联合太保寿险、永业集团,以总价136.1亿元竞得黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块,名列2018年1~12月上海商办用地成交金额排行榜第二位。瑞安管理(上海)有限公司执行董事张斌在其后接受界面采访时称:“从这个节点开始,瑞安拿项目和开发的速度都将加快。”


曾为内地房企学习榜样的港资房企,却在近些年的市场竞争中不断落后于内地房企,而梳理相关数据显示,港资房企正在“杀个回马枪”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,市场风云变化,唯一不变的就是改变,在城镇化发展较好的一二线城市,靠近轨道交通的地方做高端的城市综合体,或许会成为港资房企发展的新机会。


卢文曦直言,每家港资企业的操盘方式都是不一样的。“它们做的都是区域内的高端货,要的是超额利润,做一个项目可能5年甚至10年之久。这和内地企业的短平快操作模式也是不一样的。”

    编辑者:yangmei

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