临房网讯：最严“禁公寓令”出台，买LOFT就是个笑话，京沪各地均出台措施整治“商改住”！硬核通知！央行明确回复房贷利率不会下降！雄安之后是深圳，国家用战略规划扭转楼市走向。
01、最严“禁公寓令”出台！
上个月，万科佛山项目的5800套公寓，商住变成了办公。
5000多名业主，既落不了户，也上不了学。一套50㎡的刚需公寓，却带了一个5㎡的化妆间。
遗憾的是，硬核的业主们，只想上学，不想化妆，就妥妥的把万科售楼部堵了。
近期，沧州泰和星耀城同样是因为部分商业房遭到业主因子女无法入学维权：
主要原因也是根据政策，泰合星耀城1号楼到6号楼属于居民住宅，可以上迎宾路小学，但7号楼到9号楼是商业房，不能上迎宾路小学。
楼市的魔幻，总是时不时出来撞一下我们的老腰。
这件事，还在持续的发酵。
上周，史上最强的“禁公寓令”在厦门出台。
厦门发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》。
其核心内容，有以下几点：
• 严禁商办项目改造成为公寓类住宅，甚至可无偿收回土地使用权；
• 不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述；
• 不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道；
• 商业用途的项目，单套套内面积低于300㎡，层高不能超过4.5m，大于300㎡的，层高不能超过6米；
• 办公用途的项目，最小分割单元不得低于300㎡，层高不得超过4.2米。
简单用一句话总结就是——从各个环节，彻底摧毁商办类公寓的居住功能（包括租住），尤其是小面积的loft产品，彻底丧失生存空间。
事实上，这已经不是厦门第一次发布“禁公寓令”。
而厦门，也不是全国第一个发布“禁公寓令”的城市。
2017年开始，京沪先后启动整治“商改住”。
作为全国人民的楼市调控样板，2017年3月26日，北京出台了刚猛无比的“326商住禁令”：
新房项目不得出让给个人；二手房项目出售给个人时需满足名下无房且连续缴纳五年社保；商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款；中介可代理商办房屋的出租出售，但不得宣传居住功能……
传闻每6个北京人中，就有一个买过商住楼，1/6的北京人被彻底套牢。
为此，有1/6的北京人无法入眠。
楼市的残酷和魔幻，分分钟教你做人。
2018年，杭州和南京这类强二线城市，也纷纷跟进了“商改住”的新政。
在土地出让时，明确指出，不得建设酒店式公寓。
今年，这是第三波。
这是佛山事件之后的，第二次发酵。
商住楼、商改住、公寓的时代，正在离我们而去。
公寓这东西，在楼市里，其实是一种很神奇的存在。
前些年，国内的很多城市特别迷一种东西，叫“城市综合体”。
地方上的很多同志们，去北京和魔都考察时，看到三里屯、国贸、万象城、来福士、嘉里中心，心里总有一种按捺不住的欣喜和悸动。
于是，国内的二三线城市，被规划出了一大批的城市综合体。
绝大多数情况下，要求开发商在拿住宅地的时候，必须配建同等体量的商业、写字楼。
万万没想到的是，徐家汇、大国贸、三里屯、陆家嘴们，自己的写字楼都严重过剩。
京沪深的开发商们，就把这些过剩的写字楼，改成了公寓，打着“不限购、不限贷、低总价”的幌子，在市场上疯狂收割韭菜。
之后，同样的问题出现在了二三线城市里。
于是，他们也照猫画虎，商改住，办公改公寓，收割小白。
讲到这里，大家是不是明白了——
自始至终，从来没有一种物业形态，叫公寓；也从来没有一种产权性质，叫公寓。
纯粹因为城市规划的贪多求大，导致了商业综合体的供应量过剩，又间接导致了写字楼的供应量过剩。
公寓，是为了商办去库存，不得已为之的营销手段。
所谓的公寓，大都是一种苟且的意外。
好像所有人都知道这是个坑，但偏偏又有更多的人跳进去。
之前，关于公寓，有一段话在中介的朋友圈里广泛传播：
• 公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权；
• 自2017年5月1日起，不动产登记正式生效，公寓产权到期也可续期；
• 从今天开始，公寓和住宅毫无区别。
我想，这应该是一种智商筛选，相信这东西的大都是智商低好骗的。
公寓的问题，绝不是产权年限的问题，也不是贷款年限的问题，还不是持有成本更高的问题，亦不是商水商电收费更贵的问题，更不是不能落户没有学位居住密度大的问题……
哦，讲到这里，似乎这玩意儿的确是一无是处。
公寓最大的问题是：流动性的问题。
流动性的背后，有税费的问题。
按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。
这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。
流动性的背后，还有供应过剩的问题。
分分钟教你做人，分分钟告诉你，什么叫真正的不动产，什么叫真正的房住不炒。
流动性的背后，还有政策的不确定性。
“禁公寓令”、“禁商改住”，已经从京沪这样的一线城市，开始下沉到厦门、杭州这样的二线城市。
摧毁居住功能，是商办的，就要卖给/租给企业，不得卖给/租给个人。
而且，这种规则，合情且合理，本身公寓就是商办物业的苟且和违规。
现实的情况是，哪有那么多的企业租公寓，真正租公寓的不就是暂时买不起房的刚需么。
买公寓的人，觉得自己可以吃个租金，当个中间商，赚赚刚需过渡的差价，结果最后自己成为了那个差价。
它不能告诉你摩托是怎么有的，但一定能告诉你单车是怎么没的。
贪念一上线，智商就下线。
02、央行明确：房贷利率不会降！
2019年以来，在楼市调控各种加码情况下，楼市拐点出现，全国大部分城市降温明显，各类房企不同程度出现融资困难，促销降价和成交量萎缩等情况，不时有房企破产见诸报端，各类房企均等待楼市政策放松信号。
但是，盼什么没什么！
7月30日，政治局提出，不把房地产当做短期刺激经济的手段之后，地产资金越收越紧，一城一策越来越严。
楼市拥趸原本寄希望，央行降息，楼市能够雨露均沾，结果：
2019年8月20日，央行副行长出席国务院政策例行吹风会，在回答权威媒体关于个人房贷利率会不会做相应调整的提问时，央行副行长态度明确，观点鲜明，说出关键八个字：
房贷的利率不下降。
央行一句话，最大希望彻底破灭！
调控政策千千万，制胜法宝就一件——房贷利率。
中国楼市20年，最成功的调控措施，当属房贷利率。
没错，为了经济，各期限的贷款利率都应该要降低，但对决策层来说，降低利率可以，但绝不希望是普遍性的，而应该是定向的。
正如政治局会议的表态，“不把房地产当做刺激手段”意味着，不应该给房地产行业降利率；“稳制造业”，希望前更多流入制造业，让制造业利率降低的更多。
从决策层到央行，这么煞费苦心的控制房地产，说真的，这次真不一样。
03、深圳建设中国特色社会主义先行示范区
另外，最近深圳超级文件《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》出台之后，不少人觉得深圳房价未来可能会有异动，甚至重新快速上涨。
这里，再次进行一下说明。
要知道，文件叫深圳建设中国特色社会主义先行示范区。
先行示范区不仅仅意味着是经济发展，科技创新，法制建设的示范区，还意味着，深圳可能成为中国楼市调控，房价表现的示范区。
和雄安，海南一道，成为中国楼市调控的脊梁！
深圳，成为房价示范区，绝不会让房价成为压低高质量发展的稻草，深圳有充分的条件。
最核心的一条，深圳的土地收入在财政收入的占比不到10%，深圳完全有能力，不依赖土地，自行发展，深圳已经失去了启动楼市的核心动力。
编辑者：yangjianqiu
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